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各种政策干涉下 为什么房价依旧那么高不可攀?

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发表于 2018-4-3 21:08:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
  说起房价,还是得重复一下房贷利率上涨这个事实。毕竟,目前购房,它是罪魁祸首。按照这个情景和调控力度,房价也该降了,为什么看起来依旧那么高不可攀呢?

  01

  房价降了吗?

  根据《2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据》得知2月郑州新房价格环比持平。在这70个大中城市中,有44座城市房价上涨,10座城市房价持平,16座城市出现了轻微的下跌。

  大郑州能在调控加紧的环境下,保持持平,也算是不简单。但是,还是得提醒大家一句,这些数据只能作为大概参考,大趋势是这么走的,实际上,这组数据只能作为房企销售时标注的销售价格,购房者买到手,最终支付的价格,按照个人的买房经历,绝大部分是要高于标注的价格的。

  当然,房价到底降没降,还得回到房贷利率上。虽然将房价降不降寄希望于房贷利率的人似乎是失望了,但是,寄托于此,是否只能显示个人的无能为力。

  常人的思考逻辑可能是这样的:房贷利率上涨——购房者压力增大——购房人数减少——房企迫于压力——降价出售——房价下降。

  正确的逻辑应该是这样的:房贷利率上涨——购房者压力增大——房价小幅下降——购房者购房——房贷利率增加——总房款增加——平均下来,房价依旧高于平常。

  假如,一套100平200万的房子,房价2万元,首付3成,按照上涨前的房贷利率(4.9%)来计算,等额本息还款30年,还款总额是382万,平均房价是3.82万。如果房贷利率上浮20%(5.88%),房价是1.9万,还款总额是405万,平均房价是4.05万。

  综上所述,大趋势势不可挡,物价一旦上涨,便很难再低于当初,只能变相的改变。

  02

  房价为什么不降?

  房价既然没有降,原因总该是有的!

  地价贵。据悉,2016年郑州市计划供地3.3亩,实际供应1.1亩,完成率33.3%;2017年郑州全年的住宅用地供应计划完成供地约9161亩,完成率达到72%。2018年将继续保持同等数量的供地计划,但是完成度又将是多少?我们可以做一个大胆的猜测。

  土地供应并没有如期完成,而且政府在土地这一方面也是加大了把控力度,对参与竞拍的房企也提出了更多的入场要求。最终的结果可能是,虽然供地计划量很大,实际完成度并不高,房企还是有恐慌心理,担心拿不到地,于是,竞拍的力度就加大,无论多少钱,都要抢到地。

  作为房子的基础载体,地价一直在涨,房价怎么可能降。

  借贷成本上升。2017年,42家上市房企卖了4.39万亿元,比2016年多卖了1.44万亿元,创下历史新高。单今年1-2月两个月的时间,房企销售规模破1000亿元的就有3家,分别是碧桂园、恒大和万科。

  前两年敢于抛售的房企,基本都是赚翻了天,日子过得相当滋润。即使如今调控严格,对他们而言,有前两年的老本在那儿摆着,即使降价也不会有太大的损失,更何况,有的房企在政策严厉的环境下,不卖房就行了,等政策松了,继续按原价卖。这就是所谓的手中有粮心中不慌。他们吃定了购房者,维持着卖方市场的行情,即使不降价,只要我不涨价涨的太过分,照样有人来买。

  对于购房者则不一样,眼睁睁看着房价上涨,房贷借贷成本越来越高,似乎还得等十年,房贷利率才能下降到近年来最低水平,真正恐慌的似乎是购房者才对。

  看看那一个个开盘100%的去化率就知道了,妥妥的卖方市场。

  还得提一句,前两年房价涨的飞快,虚价空间太大,如今即使降价回到现实,也只不过是把水分拧干了一点而已,所以,购房者才会觉得房价依然高。

  03

  房价贵,还要不要买?

  虽然说,人民币越来越贵,但那是针对与国际货币的交易而言的,在国内,用人民币换同样是人民币的东西,再贵再值钱也没用,工资发到你手中,该是多少人民币还是多少人民币,不会因为人民币在国际上升值,你在国内买东西就便宜,当然也不会因为人民币升值,发到你手中的工资就会减少。

  换句话说,房价在涨,你手中的人民币在国际上也是呈现涨势,但是在国内用来购房的话,你手中的人民币其实是处于一个不断贬值的过程,因为我们手中的钱跑不赢通货膨胀的速度,跑不赢房价上涨的速度和放款总额度。除非你拿着人民币到国外去买房。

  有关部门现在的终极目的是稳定房价,保障各项经济有序进行,继续为GDP的增长做贡献,小涨小跌纯属正常,可以忽略不计。民众的呼声,听到了,房价也稳定了,目的基本就算达到了。

  以前,刚需买房,可能关注房价即可,现在情况变了,或者说是未来几年,给大家考虑的时间更少了,你不仅要关注房价,还得关注随时可能会再次上涨的房贷利率,甚至是银行的贷款额度,放款计划都得纳入购房计划中。谁知道哪个因素会突然再放一记春雷,震惊整个楼市。

  对于刚需来说,越来越难以把控楼市,也许目前购房成本尚可的情况下,会是不错的购房时机呢?

  为什么受伤的,总是刚需。

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